Alloggi contro “alloggi” nei dati della Fed

I dati sui prezzi delle case hanno gridato: "Quale raffreddamento dell'inflazione?". L'indice Case-Schiller di giugno ha raggiunto il massimo storico ed è aumentato del +6.5% rispetto all'anno scorso.

Quindi se sei un lavoratore dipendente, difficilmente sentirai il freddo. Questo perché il salario medio è aumentato di circa la metà di quella cifra, al +3.7% su base annua.

Tuttavia, il periodo LTM di giugno è stato solo l'ultimo inning di una corsa che i lavoratori dipendenti e stipendiati stanno perdendo da diversi decenni. Ciò è dovuto alle politiche della Fed che gonfiano gli asset a tassi molto più rapidi del prezzo dei salari, dei beni e dei servizi quotidiani.

In primo luogo, la Fed non sa nemmeno quanto velocemente stanno aumentando i prezzi delle case perché si rifiuta ostinatamente di dare credito ai dati del settore privato prontamente disponibili sui prezzi delle case residenziali. Ma come mostrato dalla linea viola sottostante che raffigura l'indice dei prezzi delle case di Zillow (che comprende residenze unifamiliari, condomini e cooperative), il prezzo medio degli Stati Uniti è aumentato da $ 124,000 a gennaio 2000 a $ 362,500 a luglio 2024.

Si tratta di un guadagno del 194%, come indicizzato dalla linea viola sottostante. Tuttavia, durante lo stesso periodo di 24 anni, l'indice dei prezzi al consumo per gli alloggi è aumentato solo del 110% e la versione del deflatore PCE dei prezzi degli alloggi è aumentata ancora di meno. In breve, i prezzi delle case nel mondo reale sono aumentati di 2 volte il livello rappresentato nei "dati in arrivo" in base ai quali vivono o muoiono gli idioti dell'Eccles Building.

Naturalmente, i fantocci della Fed a Wall Street diranno che questo mescola mele e arance: prezzi delle attività contro costi dei servizi di affitto. Ma in un periodo di 24 anni, non così tanto. Questo perché a lungo termine, gli affitti riflettono il valore attuale scontato dei flussi di reddito da locazione meno i costi operativi.

Di conseguenza, il fatto che la linea blu (prezzo del rifugio CPI) sia aumentata di appena la metà del prezzo dell'asset indicizzato da Zillow (linea viola) suggerisce che BLS è all'altezza dei suoi soliti giochi. Ciò sta sottostimando drasticamente i prezzi del mondo reale per l'effettivo costo di mantenimento della proprietà della casa. 

In effetti, l'indice OER (owners' equivalent rent) del CPI, su cui la Fed giura implicitamente, è oltremodo assurdo. Si basa su un sondaggio condotto su alcune migliaia di proprietari di case a cui viene chiesto quanto affitterebbero il loro castello se, presumibilmente, decidessero di piantare una tenda sul marciapiede e diventare proprietari della loro proprietà.

Naturalmente, esiste un semplice test per dimostrare l'assurdità del bias di bassa inflazione della Fed. Basta applicare il tasso di mutuo trentennale esistente al livello di prezzo delle case di Zillow e supporre un acquisto standard del 30% di anticipo da parte del proprietario di casa in qualsiasi momento negli ultimi 20 anni. Su una base iniziale e finale, i costi annuali del mutuo vengono quindi confrontati con il valore annualizzato del salario medio di un operaio addetto alla produzione (linea blu).

Poiché quest'ultimo è aumentato solo del 119%, o appena un po' di più dell'indice di protezione, nel periodo di 24 anni, è evidente che la politica pro-inflazione della Fed è tutt'altro che imparziale. Come è successo, il salario medio annuo, il prezzo Zillow Home e il tasso del mutuo trentennale a gennaio 30 erano rispettivamente $ 2000, $ 124,000 e 24,600%. Al contrario, a luglio 8.23 quei valori erano rispettivamente $ 2024, $ 52,830 e 363,000%.

Se si ipotizza un rapporto prestito/valore dell'80% in entrambi i casi, si ottiene quanto segue:

• Gennaio 2000: costo annuo del mutuo di 2,990 dollari, pari al 12% dello stipendio medio annuo.
• Luglio 2024: costo annuo del mutuo di $ 19,925, ovvero il 38% dello stipendio medio annuo.

Esatto. La tanto decantata politica pro-inflazione della Fed del 2.00% o superiore all'anno non è una punizione per le pari opportunità. Il proprietario medio di casa, infatti, si è visto consegnare la testa finanziaria in un cestino, poiché il costo degli interessi di un mutuo standard su una casa a prezzo medio è passato da un ottavo del suo stipendio lordo a quasi due quinti.

L'implicazione del grafico sopra riportato equivale in realtà a una condanna a morte per la Fed così come è gestita attualmente. Come il falegname felice del martello, l'unico vero strumento della Fed è quello di armeggiare con i tassi di interesse, nonostante l'enorme gioco nel meccanismo di sterzo tra i tassi overnight nei mercati monetari e l'opaco interno del PIL nazionale da 28 trilioni di dollari, invischiato com'è nel PIL globale da 105 trilioni di dollari.

Eppure la puzzola sulla catasta di legna non potrebbe essere più evidente. Vale a dire, lo strumento di stimolo dei bassi tassi di interesse fa aumentare intrinsecamente il prezzo delle attività con leva finanziaria molto più velocemente dei salari, dei beni e dei servizi quotidiani. Quindi il 10% della popolazione che possiede la maggior parte delle attività finanziarie e immobiliari si prende la coda, mentre il 90% delle famiglie con risparmi modesti o scarsi non riesce mai a recuperare.

È un affare marcio. Deve finire.

Ripubblicato da David Stockman site